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Die Vorteile einer eigenen Gewerbeimmobilie

  • Je nach Businessmodell haben UnternehmerInnen die Auswahl bei der Anschaffung einer Gewerbeimmobilie. Bei einer kurzen Nutzungsdauer und einer dünnen Eigenkapitaldecke kann eine Mietvariante ohne langfristige Bindung eine gute Idee sein. Wer eine Gewerbeimmobilie für viele Jahre oder Jahrzehnte nutzen möchte, sollte zur Leasing- oder Kaufoption greifen. Der Erwerb einer Liegenschaft ist steuerlich nutzbar und hilft gleichzeitig beim Vermögensaufbau des Unternehmens.

Gewerbeimmobilien mieten

  • Eine Mietvariante ist die unkomplizierteste. Gewerbeimmobilien werden kurzfristig je nach aktuellem Bedarf angemietet, die Instandhaltung, die Wartung und die Pflege des Objekts obliegen dem Vermieter. Bei den zuständigen Hausverwaltungen liegt oft auch Konfliktpotential vor, wenn Mängel, die die Geschäftstätigkeit stören, etwa nicht zeitnah behoben werden. Die Miete einer Gewerbeimmobilie sorgt für große Flexibilität und benötigte Zusatzflächen werden einfach angemietet. Manchmal kann mit dem Vermieter eine zeitlich gebundene Option auf das Anmieten weiterer Räumlichkeiten vereinbart werden. Der Nachteil dabei: Die zu 100% steuerlich absetzbaren Mietzahlungen sind verlorenes Geld, das in die Taschen des Vermieters fließt. Beim Kauf oder dem Leasing einer Gewerbeimmobilie dienen die monatlichen Raten gleichzeitig zum Vermögensaufbau eines Unternehmens.

Kaufen oder leasen?

  • Entscheidet sich ein Unternehmen für den Kauf einer Gewerbeimmobilie, ist das ein langfristiges Investment und schmälert die Flexibilität, man ist dauerhaft an einen Standort gebunden. Das kann etwa bei der Rekrutierung von MitarbeiterInnen eine Rolle spielen: Benötigt ein Unternehmen Fachkräfte aus entfernteren Regionen, könnte für manchen der Weg zum Arbeitsplatz zu weit sein. Umbauten in der eigenen Gewerbeimmobilie sind problemlos, da keine Genehmigung oder Zustimmung eines Vermieters nötig ist. Vor einer Kaufentscheidung ist zu überlegen, ob das Unternehmen durch ein erwartetes Wachstum zusätzlich zu aktuell erforderlichen Flächen mehr Platz benötigen wird. Oft erwerben Unternehmen deshalb eine Immobilie, die wesentlich größer ist als der eigentliche Platzbedarf. Zeitlich begrenzt leerstehende Räumlichkeiten können kurzfristig untervermietet werden und sorgen für Zusatzeinnahmen. Werden Unternehmer so zu Vermietern, bedeutet das auch mehr Arbeitsaufwand. Wer sich für eine Fremdfinanzierung beim Gewerbeimmobilienkauf entscheidet, trägt zum Vermögensaufbau des Unternehmens bei. Allerdings ist das Investment auf viele Jahre gebunden und dient als „stille Reserve“. Im Idealfall kann ein (Groß-)Teil des Investments aus Rücklagen mittels Eigenkapital bestritten werden und es fallen bei laufendem Betrieb lediglich Betriebskosten an. Wer nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, um eine Gewerbeimmobilie anzukaufen, greift auf eines der unterschiedlichsten Finanzierungsmodelle zurück. Dabei fallen Gebühren und Zinsen an. Bei einer Fremdfinanzierung besteht das Risiko von steigenden Zinsen und damit höheren Rückzahlungsraten. Der Kaufpreis einer Gewerbeimmobilie ist von der Steuer absetzbar und wird als langjährige Abschreibung in der Bilanz geltend gemacht.

Die Leasing-Variante

  • Eine Alternative zum Kredit ist eine Leasing-Variante. Sie ist sowohl bei bereits existierenden Liegenschaften möglich, als auch bei erst zu errichtenden Gewerbeimmobilien. Dabei bleibt der Leasing-Geber (meist eine Bank) der Eigentümer, auch wenn der Leasing-Nehmer de facto als Eigentümer agieren kann. Leasingraten werden durch den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit finanziert. Die geleaste Gewerbeimmobilie bleibt vorerst bilanzneutral, da Leasingraten als Betriebsausgaben gelten. Am Ende eines Leasingvertrags besteht meist – gegen eine Restzahlung – die Option, die Immobilie komplett in das Eigentum des Unternehmens zu überführen. Wird ein geleastes Gebäude nicht mehr benötigt, ist es jedoch oft nicht einfach, einen Leasingvertrag vorzeitig zu kündigen. Wer sich für die Fremdfinanzierung einer Gewerbeimmobilie entscheidet, sollte genau kalkulieren, ob ein klassischer Immobilienkredit oder eine Leasing-Variante vorteilhafter ist.

Die Sale- und Lease-Back-Variante

  • Besitzt ein Unternehmen bereits eine Gewerbeimmobilie und benötigt Liquidität, kann es eine Liegenschaft an einen Leasinganbieter verkaufen. Danach wird es „zurückgeleast“.
    Auf einen Blick: Gewerbeimmobilie kaufen, mieten oder leasen?     Mietobjekte:

    • Können kurzfristig angemietet und wieder verlassen werden.
    • Ermöglichen Flexibilität bei der Vergrößerung des Unternehmens durch Umzug.
    • Keine Verantwortung und Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltung, etc.
    • Mietkosten sind Betriebsausgaben und werden steuerlich genutzt.
    • Mietausgaben sind „verlorenes“ Geld und tragen nicht zur Vermögensbildung bei.
    Ankauf einer Gewerbeimmobilie:
    • Der Kauf ist eine langfristige Investition, Eigenkapital sollte zur Verfügung stehen.
    • Es können größere Objekte als benötigt gekauft werden, Leerstand wird vermietet und später für den Eigenbedarf genutzt, wenn das Unternehmen wächst.
    • Die Instandhaltung, Wartung, Reinigung etc. obliegen dem Besitzer, sie erhöhen den Arbeitsaufwand und bedeuten Zusatzkosten.
    • Der Kaufpreis ist langfristig steuerlich nutzbar und trägt zur Vermögensbildung bei.
    Leasing-Option:
    • Leasingraten begleichen langfristig einen Teil eines Kaufpreises. Nach Ablauf der Leasingdauer wird das Objekt entweder zurückgegeben oder angekauft.
    • Leasingmodelle sind meist teurer als eine Finanzierung mittels eines Kredits. 
    • Die Instandhaltung obliegt dem Leasingnehmer.
    • Leasingraten sind sofort in voller Höhe steuerlich nutzbar.

Lassen Sie sich beraten!

  • Fotocredit: AdobeStock/4th Life Photography

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